17 9 月, 2021

百傳媒

BAI TIMES

60歲貸款買房投資 是個如意算盤嗎?

ANGELA’S理財世界

Angela在金融界服務多年,深知台灣的金融環境生態,在【ANGELA’S理財世界】中想帶給大家相關金融知識,了解每個金融商品的特性及風險,提昇商品知識並判斷該商品是否適合自己,並輔以稅務,明白投資不同的理財商品,稅負將大不同。

艾唯思管理顧問公司 總經理 賴雅津


《諮詢案例分享~我可以買房投資嗎?》

週日的下午,一對六旬夫妻約諮詢…

👨‍🦳夫:「您好,上週好友老李,跟我說現在利率很便宜,他想投資房地產,可以用租金來付房貸,30年後房貸付清,就多賺一間房子。我和太太過二三年就要退休了,我們想是否拿存款600萬當自備款,買間2000萬的房子出租,在美國的兒子,到時候看是要贈與還是繼承,都可以把房子送給他,讓他和老婆小孩可以隨時回台灣!」

👩‍🦰我:「好的,我了解您的想法。如果要投資房地產收租,我為您來分析幾個方向~
1.是否真如老李所說,可以完全用租金來付房貸?您看一下(圖一)以目前台北市出租投報率2.3%來計算,我們大約可以以38,000/月出租。
2.銀行目前房貸大多有年齡+年期<75的規定,您現在62歲,以您的優良信用,要貸20年期可能還有機會核過,但要貸30年期恐怕就要找保人了,這位保人不但條件要和您一樣優質,年齡要50歲以下核過的機會會比較大,所以太太是無法當保人的。
3.我們以貸款1400萬,20年還款本利攤還來算,如果如期房子出租了,每個月都還需要補近30,000的差額。如果三年後利率漲,我們的負擔將會再加重。」

圖一 / 艾唯思管理顧問公司

👨‍🦳夫:「那,你看未來利率會上來嗎?」

👩‍🦰我:「我們來看美國聯準會在2020/06/11的利率決策會議,委員們對未來利率的看法(圖二),他們普遍認為近二年都會維持在0%~0.25%,長期利率看2.5%。」

圖 二/ 艾唯思顧問管理公司

👨‍🦳夫:「那未來房市會跌嗎?」

👩‍🦰我:「再讓您看一張圖(圖三)左圖以2019年六都每坪的房價略漲,但坪數是跌的,由此可見去年應是因為利率很低而進來買自住低坪數的買盤居多。右圖讓人驚訝的是在去年買房的房貸借款人,竟有66.8%是年所得低於100萬的貸款人,這讓人憂心一旦利率上漲,是否更加重這些人的負擔?
房市教父顏炳立就在節目上說,如果是投資買盤還可以再等等看。
最後提醒您,由於您的兒子有美國籍,經常居住在中華民國境外,未來不管是繼承或是贈與,一旦出售此房產,房地合一稅至少35%,要特別注意。

圖三 / 艾唯思管理顧問公司

我試算給您看:假如~
出售2,500萬,繼承或贈與成本1,000萬 (公告現值)土地漲價總數額50萬  
交易所得:(2,500-1,000-50)=1,450(萬)
房地合一稅:1,450*35%=507.5(萬)」

👨‍🦳夫:😓那應該要重新再考慮一下

艾唯思管理顧問公司 總經理 賴雅津