11 4 月, 2021

百傳媒

BAI TIMES

【Angela’s理財世界】小鬼驟逝 遺留房產稅負問題

ANGELA’S理財世界

Angela在金融界服務多年,深知台灣的金融環境生態,在【ANGELA’S理財世界】中想帶給大家相關金融知識,了解每個金融商品的特性及風險,提昇商品知識並判斷該商品是否適合自己,並輔以稅務,明白投資不同的理財商品,稅負將大不同。

艾唯思管理顧問公司 總經理 賴雅津


2020/09/16小鬼驚傳因主動脈剝離猝世,留給大眾震驚與無限哀慟。😭😭

小鬼的星座特質,上升天秤♎️重視他人的認同,太陽射手♐️的他不愛被定義,不希望大家覺得他只有單一面向,努力奮鬥從偶像、演戲到主持,想以多元面相證明自己的無限可能。

近一個月來小鬼遺產議題亦引發討論,媒體報導小鬼在108年1月以4,280萬元買進房產準備和爸媽一起住,至今還有約2,000萬元房貸,房產的土地公告現值和房屋評定現值計算約2,200萬元。

首先先來看遺產稅。房產的遺產價值約2,200萬元,可扣除房貸未償債務2,000萬元。
⭕️試算:
2,200萬元的房產價值-2,000萬元房貸未償餘額=200萬元遺產淨額。
200萬遺產淨額-1200萬遺產稅免稅額=不用繳遺產稅。
申報遺產稅時需向銀行申請房貸餘額證明當附件,此房貸餘額為初始貸款總金額,截至繼承日的貸款餘額,不含增貸金額。

再來看房地合一稅。財政部在今年7月15日發佈最新解釋令(台財稅字第10904601200號令),未來出售土地或房產時,無論依舊制或房地合一新制,得自差額自交易所得中減除。(詳見2020/07/22粉絲專頁《繼承者們大利多 看財政部最新解釋令》)

未來黃爸爸若因不堪負荷高額房貸以4,500萬元賣出房產,費用假設無法提示費用憑據,按成交價5%即225萬元計;土地漲價總數額因為近年沒有調高公告土地現值,預設為0。

圖 / 百傳媒

假設一:房貸餘額2,000萬。
⭕️試算:
房地交易所得=售價4,500萬-繼承時房地現值2,200萬-費用225萬-土地漲價總數額0萬=2,075萬
繼承取得之房地額外負擔=實際負擔貸款餘額2000萬-繼承時房地現值2200萬=-200萬
應課稅所得=房地交易所得2075萬-0(額外負擔-200萬)=2075萬
⭐️因繼承時房地現值>貸款餘額,故7/15解釋令對此案無節稅效果。🤕🤕

假設二:房貸餘額3,500萬。
⭕️試算:
房地交易所得=售價4,500萬-繼承時房地現值2200萬-費用225萬-土地漲價總數額0萬=2,075萬
繼承取得之房地額外負擔=實際負擔貸款餘額3,500萬-繼承時房地現值2,200萬=1,300萬
應課稅所得=房地交易所得2,075萬-額外負擔1,300萬=775萬

最後要考量的是攸關稅率的持有年限,持有年限要從小鬼買進時點算起,若如網路所言是108年1月買進,要到110年2月方逾兩年,適用稅率可為20%。若為110年2月以前賣,持有期間不到兩年,適用稅率就要35%。

⭕️試算:
110/02以前賣:2,075萬×35%=726.25萬
110/02以後賣:2,075萬×20%=415萬。
差幾個月賣房,前後差距311.25萬,黃爸爸若要出售房產要特別留意!

艾唯思管理顧問公司 總經理 賴雅津