19 9 月, 2021

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ANGELA’S理財世界 | 退休貸款買房投資 專家告訴你合不合算

ANGELA’S理財世界

Angela在金融界服務多年,深知台灣的金融環境生態,在【ANGELA’S理財世界】中想帶給大家相關金融知識,了解每個金融商品的特性及風險,提昇商品知識並判斷該商品是否適合自己,並輔以稅務,明白投資不同的理財商品,稅負將大不同。


《諮詢案例分享:我就快退休了,朋友建議我貸款買房出租養房,適合嗎?》

李副總現年55歲,為中小企業高階主管,妻為傳統女性,在家相夫教子,將二個孩子扶養長大,老大是兒子,大學畢業出國留學之後,就留在美國就業,每年過年回來一次,老二是女兒,在竹科擔任工程師。

李副總月薪15萬,預計65歲退休與太太享清福,之前因為工作忙,也沒多少時間規劃退休和繼承的事,近日聽好友老李說:「現在利率很便宜,想投資房地產,仲介說可以用租金來付房貸,20年後房貸付清,就多賺一間房子。」想想自己再10年就要退休了,是否拿存款600萬當自備款,買間2000萬的房子出租養房,過些年贈與給兒子,兒子一家四口如果想移民回台,就有房子可以住。現在的房子未來就由女兒繼承,這樣二個小孩都各有一間房,也比較公平。但又擔心這些年省吃儉用存的錢,原是要當退休準備的,一旦再買了一間房,負擔房貸是否會影響未來退休品質,於是前來諮詢。

檢視李副總資產,除了現居的內湖區電梯大樓外,金融資產1,000萬存款及1,000萬年金型儲蓄險。李副總有每年固定存30萬的習慣,10年後將可再增加300萬存款,成為1,300萬。

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以李副總屬意的2,000萬房來核算,以109年底實價登錄,目前台北市出租投報率2.46%(圖一)計算,未來大約可以以41,000/月出租。若以七成貸款1,400萬,20年還款本利攤還,1.5%貸款利率為67,557元,如果如期房子出租了,每個月都還需要補26,557元的差額(圖二),10年退休後我們的家庭每月可用資金將剩不到3萬。更讓人擔憂的是,2023年之後聯準會調漲利率機會大(圖三),屆時全球利率跟著漲,我們的負擔將會再加重。若房貸利率調漲至3%,每月本利攤77,160元扣掉收租41,000元,資金缺口將達36,160元(圖二),對家庭經濟將會是更大的壓力。

Angela提醒,由於兒子是美國籍,經常居住在中華民國境外,未來贈與給兒子,若兒子持有2年以上出售此房產,房地合一稅皆為35%,假設以2,500萬出售,恐將負擔507.5萬高額稅負。所以以兒子的美國人身份,不建議做此規劃。

🔴計算:出售2,500萬,繼承或贈與成本1,000萬 (公告現值)土地漲價總數額50萬 交易所得:(2,500-1,000-50)=1,450(萬)房地合一稅:1,450*35%=507.5(萬)

所以建議李副總,因其有年金儲蓄險及退休年金,合計退休後已有5.5萬/月,不用做太複雜的規劃,趁現在美元便宜(圖四),將1,000萬的存款調整為4%的美元固定收益商品(海外公司債/配息型投資型保單),不但這十年可多衍生400萬,退休後每年將可多出40萬(每月3.3萬)(註),再合計累積的700萬放定存利息,退休後每個月將有9.26萬的現金流,為退休前所得替代率61.7%,相信對退休生活將會相對優沃得多。

註:若未來美元漲,換回台幣息值可望更多。

Angela 的理財世界 賴雅津