2 12 月, 2021

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法律教室 | 退租遇奧房東怎麼辦? 把握原則免傷荷包


撰文 / 桃園市議員朱珍瑤服務處 法扶諮詢律師 謝俊明

阿武想要在事業上有所發揮,因此開始謀劃開設店面以開創事業,阿武開始尋找店面,找了好久,終於找到一間適合阿武創業的地點,阿武和房東約見面看屋,房東打開鐵門,內部應該是上一個租客租賃過的痕跡,有水電、燈光,以及有點泛黃的牆壁油漆,地板是石英磚,其餘空無一物,房東問阿武要從事甚麼行業,阿武回答要從事補教業,於是雙方談妥租金以及押租金,並且簽訂租賃契約,為期五年,而後阿武也努力經營補教事業。

很不幸地最近因為疫情關係,造成學生無法補習,每個月成本開銷等壓的阿武喘不過氣,算一算每個月至少包含人事及租金等等成本,阿武每個月至少虧損幾十萬元,經審慎考量後,阿武決定結束經營,阿武致電給房東,房東表示因為阿武違約,所以要扣押租金,而且要恢復原狀,否則要負損害賠償責任,阿武將內部物品全部搬離,交回房屋時,就如同租屋時一樣,但是房東說,你牆壁油漆沒有和當初交屋時一樣,所以要賠償,阿武整個傻了,於是諮詢律師,這樣需要賠償嗎?

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律師觀點﹕

租賃實務上,出租人想要保留承租人之裝潢及設備者,於實務上具有許多案例存在,因此即便是租賃契約有約定回復原狀條款,但只要當事人雙方同意,自將裝潢或設備保留,而無違反租賃契約之問題。

但是如果出租人不想要保留承租人之裝潢及設備,承租人於租賃契約期滿應交還租賃物返還於房東,一般而言租賃契約對於交還租賃物除非有特別於契約上約定需回復至何種狀態,否則一般而言是以「回復原狀」,即恢復合於租賃契約應有之狀態。

因此重點即在於「回復原狀」的所應考量及解釋!

所謂回復原狀,應該考量幾點

一、建築物本身或其他之裝潢、設施如水管、牆面油漆、燈具馬桶等折舊及自然耗損等問題

二、當事人有無特別之約定

三、承租人所負保管維護義務之程度

四、一般租賃習慣

五、誠信原則

換句話說,原則回復原狀指的是並非回復租賃物之原有狀態,而是考量租賃物之折舊等狀態而是以合於契約之應有狀態返還,例外情形於租賃契約特別約定應該返還之租賃物具有何種狀態。

舉例而言,租賃物返還需考量自然耗損問題,例如地板隨著時間而老舊,只要不是承租人所造成地板毀損,單純因為自然耗損造成地板老化、褪色,返還承租物時,房東當然不可以要求返還像當初出租顏色之情形,但是如果是因為承租人所造成之毀損,承租人當然有義務回復原狀。

所以,以阿武的情形而言,應該考量阿武有無造成牆壁毀損、租賃契約有無特別約定、阿武有無將牆壁油漆為不同顏色(例如原本為白色而阿武油漆成綠色或黑色)等,如果只是因為單純時間經過而油漆老化、自然耗損,強求出租人回復租賃物之原有狀態,不僅強人所難,亦非法律所應保護之權利,而是屬於權利濫用。

撰文 / 桃園市議員朱珍瑤服務處 法扶諮詢律師 謝俊明

圖 / 謝俊明 律師