19 9 月, 2021

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6旬阿伯千萬買房照顧老婆女兒 貸款贈予規劃得宜又節稅

行走江湖就照著法律規距走.不想花時間就花錢

作者 / 藏身斜角巷的金融哈利

「經理有空來跟阿伯聊一下房貸嗎?」早會才結束,打開電腦都還沒跳出登入畫面,就被資深業務打內線求救,阿伯是資深業務的大恩客,我也來不及多問就衝進會議室。

一聊才知道,阿伯年紀60好幾,想買房給老婆跟女兒共同持有,四、五年前看的重劃區房子,終於降價到理想價格趕緊出手,當時政府房地合一2.0已再研議,由於老婆早退休,女兒又沒辦法上班,加速讓阿伯要將部分資產透過不動產方式傳承。

「阿伯!建議您還是貸款啦!」我告訴客戶,主要是4000萬房價有點貴,在買賣方子時金流會不好說明,但阿伯表示,老婆女兒沒什麼錢,乾脆全部付完比較省事。

我告訴阿伯,女兒持有一半就表示她自己要有2000萬,即使您跟太太同時贈與220萬也才440萬,多的部分要報贈與稅比較安全,贈與金額1560萬贈與稅156萬左右,如果透過分年贈與現金給女兒,然後再來還款比較好。

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「那我這個年紀銀行能貸款給我嗎?」阿伯憂心說,他那麼老了,貸款都要20年怎麼還?因為阿伯買的建商保留戶,建商想儘快出售,所以在買賣合約有期限壓力,因此和房貸部門同事討論後,阿伯的條件可以貸款,另外房貸時間縮短,每年女兒付貸款的金額總數,可以透過阿伯夫妻兩人的贈與額度完成,完成阿伯買房的心願。

辦理完對保那天,我提醒阿伯要辦理自用住宅,這樣比較省稅,但阿伯提出名下已有2間房子,應該不符合資格,但了解後,阿伯2間房子中有一戶出租,而且由租客報稅,因此現況是名下只有一間房子辦理自用住宅。

一般人認為若是名下已有一間房子已辦理自用住宅,第2間就不能再辦理,但阿伯兒子女兒都已成年了,已經不是受撫養的直系血親,可以將戶籍遷入新房子,就可以適用自用住宅,自用與非自用的地價稅相差至少五倍。(自用為千分之二、非自用千分之十至千分之五十五)

後續提醒業務同仁追蹤案件,阿伯辦理自用住宅有無需要協助,只見業務同仁回報,阿伯傳給他拿到稅捐稽徵處函寄公文,新房子可以適用自用住宅的地價稅,公文上面還載明,案件係依據土地稅法第九條與第十七條規定執行,知道阿伯購屋一事順利後,讓我心裡覺得又做了一件好事。