法律教室 ｜ 中古屋買賣屋況誠實告知　後續才能免除麻煩

撰文 / 桃園市議員朱珍瑤服務處　法扶諮詢律師　謝俊明

「律師，今天有安排6個民眾諮詢，第1位諮詢民眾從早上就一直打電話詢問，希望可以排第一位，所以就先安排他為第1位諮詢！」，服務處助理說明著。

看著帶著眼鏡的阿姨，滿臉愁容，我問了一句「需要我協助些甚麼?」

「律師，事情是這樣的，去年我腳開刀，開完刀後腳無力，我住在五樓，是屬於公寓式住宅，屋齡大約3、40年左右，因為沒有電梯，所以開完刀後，我上下樓梯非常不方便，和小孩們討論後決定把它賣掉，再買有電梯的房子。」王阿姨娓娓道來。

「我就將房子交給房屋仲介公司賣，對於屋況，包含是否漏水以及磁磚脫落的問題，我都在買賣契約書上詳細勾寫，後來有一位買家願意買這中古屋，我也告訴仲介一定要告訴對方房屋會漏水以及磁磚有脫落的情形，仲介說會跟對方詳細說明，也因為這樣情形我賣價也減少將近30萬元」，王阿姨繼續說明著！

「簽約當天，買賣契約書上也勾選現況交屋，雙方簽完約後，完成房屋點交及價金支付後，仲介直接叫我先走，我也聽從仲介的話，簽完約後就走了，哪裡知道，隔了約1個月，買家竟然要求我對於磁磚脫落部分負擔責任，這實在無理，律師你看我應該如何處理?」

律師觀點﹕

買賣中古房屋，賣家常常遭到要求負擔瑕疵擔保責任，這也是許多賣家遭受到的困擾，如何解套且看法律如何規定！

「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金」民法第354條、359條所明文規定。

房屋具有磁磚剝落、鋼筋裸露鏽蝕等情形，屬於物之瑕疵，原則上賣家應當負擔瑕疵擔保責任，因此買家可以請求包含減少價金、解除其契約等。

但是有無例外情形，賣家不須負擔瑕疵擔保責任?

「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」民法第355條具有規定。因此如果賣家已經告知買家相關瑕疵，出賣人是不需負擔瑕疵擔保責任的！

而所謂現況交屋，法律判決實務認為「自應指系爭房屋以肉眼得以觀之現狀，而不包含非經相當時期才得發現之狀況」。因此如果房屋現況以肉眼可見具有瑕疵，例如房屋現況具有磁磚脫落、地磚破裂情形，買賣雙方同意交屋，此部分買家即不得要求瑕疵擔保責任，此即為現況交屋之瑕疵擔保責任免除，因為買家已經知道現有之瑕疵。

因此無論是由賣方主動告知瑕疵，或者以肉眼可見之瑕疵而同意以現況交屋，例如買家簽約時知悉房屋具有磁磚脫落等瑕疵，並簽名於買賣契約，買家自應受契約拘束，賣家自可免除瑕疵擔保責任。

撰文 / 桃園市議員朱珍瑤服務處　法扶諮詢律師　謝俊明