借人頭買賣不動產　記得訂立書面借名契約

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撰文 / 桃園市議員朱珍瑤服務處　法扶諮詢律師　謝俊明

「西瓜伯」敘述了一段往事﹕「以前民國80年代以前，沒有自耕農身分不可以買賣農地，不像現在任何人都可自由買賣農地耕作，我記得大約在民國70幾年左右，我看中一塊農地，我很想買，但是因為我沒有自耕農身分，所以無法過戶，剛好雄哥為自耕農，所以我就跟雄哥談好以他的名字登記所有權，當時社會純樸，我們沒有白紙黑字簽定契約，只是單純以口頭約定，後來我一直在等價錢高一點，如果有賺錢再賣掉，還沒賣掉前，雄哥因為愛抽菸就因為肺癌死掉了，我告訴他的小孩子，那塊農地是我用他爸爸的名字買的，農地實際上是我的，但是雄哥的小孩子說沒有白紙黑字，後來將土地賣給他人…」

律師觀點﹕

1. 土地所有權為物權之一種，而物權者，所指的是特定之物歸屬於一定權利主體之法律地位而言。因此擁有物權之權利主體，在法律上，得直接支配該特定物，可以為自由之使用、收益或處分，且任何人非經物權權利主體之同意，均不得侵入或干涉，因此物權同時具有排他性。

2. 物權具有排他與優先效力，因此物權之存在及其變動（例如買賣或繼承等），必須要有一定之公示方法以之為表現，使任何人均可以認識物權內容及物權主體歸屬於誰，否則在現今社會不動產交易頻繁，如果沒有一套方法可讓任何人認識到且可以信任之物權變動之制度，將造成人民重大困擾與混亂，無法保障交易之安全，因此在這樣思考原則下，民法上遂有「公示原則」與「公信原則」之發生，以作為物權變動之二大原則。

3.所謂「公示原則」之意義指的是物權變動，必須以一定之公示方法表現於外，始能發生一定法律效果之原則，在我國不動產公示原則即採取所謂之「登記制度」。舉例而言，以土地買賣而言，物權變動公示原則即在地政事務所辦理不動產買賣變更登記，此即為「公示原則」。

4. 所謂「公信原則」是指公示方法所表現之物權與真實之物權狀態不一致時，對於信賴此項公示方法所表示之物權狀態而進行交易行為之人，法律仍承認其具有與真實物權狀態相同之法律效果，以為保護之原則。白話文而言，就是當你信任土地登記所載而向他人買入一筆土地，突然有一個人跳出來，說這塊土地是他的，因為你相信土地登記制度而進行買賣，所以法律在「公信原則」下，有鑑於你信任土地登記制度而進行交易，是以仍保護你取得物權之法律效果，此即為「公信原則」。

5.由上述而言，土地登記在雄哥名下，雄哥死亡後，雄哥的小孩子繼承土地，後來將土地賣給「他人」，依照上述「公示原則」及「公信原則」，「他人」取得土地所有權。

6.因此由上可知，要借他人名字買賣土地，記得要白紙黑字簽定「借名登記契約」，不要只是單純認為口頭承諾即可，雖然口頭約定契約也是契約，但是別忘了在產生爭執時刻，除非你有證人，否則將造成舉證之困難，尤其如同本案例，「被借名的人」死亡，繼承人如一概否認，那「借名的人」可能會束手無策。

撰文 / 桃園市議員朱珍瑤服務處　法扶諮詢律師　謝俊明