27 7 月, 2021

百傳媒

BAI TIMES

借人頭買賣不動產 記得訂立書面借名契約

朱珍瑤青年接棒

大家好,我是桃園市議員朱珍瑤,大家可以叫我瑤瑤,於我來說,美麗不在外表上,展現美的方式是『自信』─ 我愛自己、保護自己,每一天讓自己成為更好的人。

朱珍瑤:7年級、國民黨桃園市議員、政治/護理 雙學士、廈門大學台研院中外政治制度碩士


撰文 / 桃園市議員朱珍瑤服務處 法扶諮詢律師 謝俊明

「西瓜伯」敘述了一段往事﹕「以前民國80年代以前,沒有自耕農身分不可以買賣農地,不像現在任何人都可自由買賣農地耕作,我記得大約在民國70幾年左右,我看中一塊農地,我很想買,但是因為我沒有自耕農身分,所以無法過戶,剛好雄哥為自耕農,所以我就跟雄哥談好以他的名字登記所有權,當時社會純樸,我們沒有白紙黑字簽定契約,只是單純以口頭約定,後來我一直在等價錢高一點,如果有賺錢再賣掉,還沒賣掉前,雄哥因為愛抽菸就因為肺癌死掉了,我告訴他的小孩子,那塊農地是我用他爸爸的名字買的,農地實際上是我的,但是雄哥的小孩子說沒有白紙黑字,後來將土地賣給他人…」

圖 / 百傳媒

律師觀點﹕

1. 土地所有權為物權之一種,而物權者,所指的是特定之物歸屬於一定權利主體之法律地位而言。因此擁有物權之權利主體,在法律上,得直接支配該特定物,可以為自由之使用、收益或處分,且任何人非經物權權利主體之同意,均不得侵入或干涉,因此物權同時具有排他性。

2. 物權具有排他與優先效力,因此物權之存在及其變動(例如買賣或繼承等),必須要有一定之公示方法以之為表現,使任何人均可以認識物權內容及物權主體歸屬於誰,否則在現今社會不動產交易頻繁,如果沒有一套方法可讓任何人認識到且可以信任之物權變動之制度,將造成人民重大困擾與混亂,無法保障交易之安全,因此在這樣思考原則下,民法上遂有「公示原則」與「公信原則」之發生,以作為物權變動之二大原則。

3.所謂「公示原則」之意義指的是物權變動,必須以一定之公示方法表現於外,始能發生一定法律效果之原則,在我國不動產公示原則即採取所謂之「登記制度」。舉例而言,以土地買賣而言,物權變動公示原則即在地政事務所辦理不動產買賣變更登記,此即為「公示原則」。

4. 所謂「公信原則」是指公示方法所表現之物權與真實之物權狀態不一致時,對於信賴此項公示方法所表示之物權狀態而進行交易行為之人,法律仍承認其具有與真實物權狀態相同之法律效果,以為保護之原則。白話文而言,就是當你信任土地登記所載而向他人買入一筆土地,突然有一個人跳出來,說這塊土地是他的,因為你相信土地登記制度而進行買賣,所以法律在「公信原則」下,有鑑於你信任土地登記制度而進行交易,是以仍保護你取得物權之法律效果,此即為「公信原則」。

5.由上述而言,土地登記在雄哥名下,雄哥死亡後,雄哥的小孩子繼承土地,後來將土地賣給「他人」,依照上述「公示原則」及「公信原則」,「他人」取得土地所有權。

6.因此由上可知,要借他人名字買賣土地,記得要白紙黑字簽定「借名登記契約」,不要只是單純認為口頭承諾即可,雖然口頭約定契約也是契約,但是別忘了在產生爭執時刻,除非你有證人,否則將造成舉證之困難,尤其如同本案例,「被借名的人」死亡,繼承人如一概否認,那「借名的人」可能會束手無策。

撰文 / 桃園市議員朱珍瑤服務處 法扶諮詢律師 謝俊明

圖 / 謝俊明 律師