從房地合一2.0　看投資客如何炒房

ANGELA’S理財世界

Angela在金融界服務多年，深知台灣的金融環境生態，在【ANGELA’S理財世界】中想帶給大家相關金融知識，了解每個金融商品的特性及風險，提昇商品知識並判斷該商品是否適合自己，並輔以稅務，明白投資不同的理財商品，稅負將大不同。

艾唯思管理顧問公司 總經理 賴雅津

房地合一2.0於4/10立院三讀通過，並將於7/1正式上路。蘇揆多次表示房地合一2.0是「打炒房，不是打房」，要的是回復剛性需求，期望未來偕同央行的信用管制及內政部實價登錄2.0多管齊下的措施，扼止炒房，維護居住正義。

許多朋友好奇問Angela為何這次政府動作會這麼大，炒房真的有那麼可怕嗎？是怎麼炒的？我們先來看圖一，看到紅框裡的這些數據，可以看到短線投資客的蹤影，每年萬筆以上的交易量，難怪房價居高不下，政府見這這股歪風再不出手，怕房價愈炒愈高，年輕人更是無力買房。

投資客如何炒房？我們先來探討用現金炒房的方式，及列出房地合一1.0和2.0之下投資客會是什麼樣的結果。假設甲為房產投資客，名下已有三戶房屋，目前擁有現金5,000萬，其信用評等、償債能力皆佳。甲看上某一地段不錯的建案新屋價款1,500萬，欲於同社區承購多戶，依其現有資金分別計算可承購戶數，預計二年後以1,800萬出售，假設成本費用皆以推計定率試算。

因為純投資，不符合房地合一2.0自住或非自願性換屋資格。我們先看圖二，假設其完全使用自有資金操作，若以房地合一1.0來看，二年投入4,500萬，獲利774萬，最終報酬率17.2%。若以房地合一2.0，因稅率由20%拉升到35%，二年淨賺616.5萬，報酬率13.7%。圖三四為利用貸款操作，這也是目前最為投資客熱衷的方式。

圖三可看出因3/18央行信用管制，名下若已有三戶房產，欲購買第四戶以上，貸款只能貸五成且無寛限期。致原本可購買14戶，下修至5戶，原來二年可以賺3,612萬變成1,027.5萬，總報酬率亦從74%變24%。對投資客來說獲利縮水為三成，殺傷力大！朋友聽完解說，了解到原來在房地合一1.0時代，投資客投入4,872萬，二年就可以淨賺3,612萬，驚訝不已。

艾唯思管理顧問公司 總經理 賴雅津