ANGELA’S理財世界 ｜ 退休貸款買房投資　專家告訴你合不合算

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Angela在金融界服務多年，深知台灣的金融環境生態，在【ANGELA’S理財世界】中想帶給大家相關金融知識，了解每個金融商品的特性及風險，提昇商品知識並判斷該商品是否適合自己，並輔以稅務，明白投資不同的理財商品，稅負將大不同。

《諮詢案例分享：我就快退休了，朋友建議我貸款買房出租養房，適合嗎？》

李副總現年55歲，為中小企業高階主管，妻為傳統女性，在家相夫教子，將二個孩子扶養長大，老大是兒子，大學畢業出國留學之後，就留在美國就業，每年過年回來一次，老二是女兒，在竹科擔任工程師。

李副總月薪15萬，預計65歲退休與太太享清福，之前因為工作忙，也沒多少時間規劃退休和繼承的事，近日聽好友老李說：「現在利率很便宜，想投資房地產，仲介說可以用租金來付房貸，20年後房貸付清，就多賺一間房子。」想想自己再10年就要退休了，是否拿存款600萬當自備款，買間2000萬的房子出租養房，過些年贈與給兒子，兒子一家四口如果想移民回台，就有房子可以住。現在的房子未來就由女兒繼承，這樣二個小孩都各有一間房，也比較公平。但又擔心這些年省吃儉用存的錢，原是要當退休準備的，一旦再買了一間房，負擔房貸是否會影響未來退休品質，於是前來諮詢。

檢視李副總資產，除了現居的內湖區電梯大樓外，金融資產1,000萬存款及1,000萬年金型儲蓄險。李副總有每年固定存30萬的習慣，10年後將可再增加300萬存款，成為1,300萬。

以李副總屬意的2,000萬房來核算，以109年底實價登錄，目前台北市出租投報率2.46%(圖一)計算，未來大約可以以41,000/月出租。若以七成貸款1,400萬，20年還款本利攤還，1.5%貸款利率為67,557元，如果如期房子出租了，每個月都還需要補26,557元的差額(圖二)，10年退休後我們的家庭每月可用資金將剩不到3萬。更讓人擔憂的是，2023年之後聯準會調漲利率機會大(圖三)，屆時全球利率跟著漲，我們的負擔將會再加重。若房貸利率調漲至3%，每月本利攤77,160元扣掉收租41,000元，資金缺口將達36,160元(圖二)，對家庭經濟將會是更大的壓力。

Angela提醒，由於兒子是美國籍，經常居住在中華民國境外，未來贈與給兒子，若兒子持有2年以上出售此房產，房地合一稅皆為35%，假設以2,500萬出售，恐將負擔507.5萬高額稅負。所以以兒子的美國人身份，不建議做此規劃。

計算：出售2,500萬，繼承或贈與成本1,000萬 (公告現值）土地漲價總數額50萬 交易所得：(2,500-1,000-50)=1,450(萬)房地合一稅：1,450*35%=507.5(萬)

所以建議李副總，因其有年金儲蓄險及退休年金，合計退休後已有5.5萬/月，不用做太複雜的規劃，趁現在美元便宜(圖四)，將1,000萬的存款調整為4%的美元固定收益商品(海外公司債/配息型投資型保單)，不但這十年可多衍生400萬，退休後每年將可多出40萬(每月3.3萬)(註)，再合計累積的700萬放定存利息，退休後每個月將有9.26萬的現金流，為退休前所得替代率61.7%，相信對退休生活將會相對優沃得多。

註：若未來美元漲，換回台幣息值可望更多。

Angela 的理財世界 賴雅津