【Angela’s理財世界】小鬼驟逝　遺留房產稅負問題

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2020/09/16小鬼驚傳因主動脈剝離猝世，留給大眾震驚與無限哀慟。??

小鬼的星座特質，上升天秤♎️重視他人的認同，太陽射手♐️的他不愛被定義，不希望大家覺得他只有單一面向，努力奮鬥從偶像、演戲到主持，想以多元面相證明自己的無限可能。

近一個月來小鬼遺產議題亦引發討論，媒體報導小鬼在108年1月以4,280萬元買進房產準備和爸媽一起住，至今還有約2,000萬元房貸，房產的土地公告現值和房屋評定現值計算約2,200萬元。

首先先來看遺產稅。房產的遺產價值約2,200萬元，可扣除房貸未償債務2,000萬元。
⭕️試算：
2,200萬元的房產價值-2,000萬元房貸未償餘額＝200萬元遺產淨額。
200萬遺產淨額-1200萬遺產稅免稅額=不用繳遺產稅。
申報遺產稅時需向銀行申請房貸餘額證明當附件，此房貸餘額為初始貸款總金額，截至繼承日的貸款餘額，不含增貸金額。

再來看房地合一稅。財政部在今年7月15日發佈最新解釋令（台財稅字第10904601200號令），未來出售土地或房產時，無論依舊制或房地合一新制，得自差額自交易所得中減除。（詳見2020/07/22粉絲專頁《繼承者們大利多 看財政部最新解釋令》）

未來黃爸爸若因不堪負荷高額房貸以4,500萬元賣出房產，費用假設無法提示費用憑據，按成交價5%即225萬元計；土地漲價總數額因為近年沒有調高公告土地現值，預設為0。

假設一：房貸餘額2,000萬。
⭕️試算：
房地交易所得＝售價4,500萬-繼承時房地現值2,200萬-費用225萬-土地漲價總數額0萬=2,075萬
繼承取得之房地額外負擔=實際負擔貸款餘額2000萬-繼承時房地現值2200萬=-200萬
應課稅所得=房地交易所得2075萬-0(額外負擔-200萬)=2075萬
⭐️因繼承時房地現值＞貸款餘額，故7/15解釋令對此案無節稅效果。??

假設二：房貸餘額3,500萬。
⭕️試算：
房地交易所得＝售價4,500萬-繼承時房地現值2200萬-費用225萬-土地漲價總數額0萬=2,075萬
繼承取得之房地額外負擔=實際負擔貸款餘額3,500萬-繼承時房地現值2,200萬=1,300萬
應課稅所得=房地交易所得2,075萬-額外負擔1,300萬=775萬

最後要考量的是攸關稅率的持有年限，持有年限要從小鬼買進時點算起，若如網路所言是108年1月買進，要到110年2月方逾兩年，適用稅率可為20%。若為110年2月以前賣，持有期間不到兩年，適用稅率就要35%。

⭕️試算：
110/02以前賣：2,075萬×35%＝726.25萬
110/02以後賣：2,075萬×20%＝415萬。
差幾個月賣房，前後差距311.25萬，黃爸爸若要出售房產要特別留意！

艾唯思管理顧問公司 總經理 賴雅津